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Subhastation – Ablauf eines Zwangs­versteigerungs­verfahrens

Sofern eine Bank mit Hilfe staatlicher Stellen die Zwangsversteigerung einer Immobilie betreibt, greift dies schwerwiegend in das verfassungsrechtlich geschützte Grundrecht des Schuldners auf Eigentum gemäß Art. 14 des Grundgesetzes (GG ) ein. Um dessen und die Interessen der Gläubigerbank angemessen auszugleichen, hat der Gesetzgeber komplexe Regelungen geschaffen. Diese sollen ein faires Verfahren gewährleisten. Der Anspruch auf eine faire Verfahrensführung gehört nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zu den wesentlichen Ausprägungen des Rechtsstaatsprinzips.

Sobald ein Antrag auf Zwangsversteigerung beim örtlich zuständigen Amtsgericht als Vollstreckungsgericht eingeht, registriert die Geschäftsstelle diesen. Gleichzeitig zieht das Zwangsversteigerungsgericht die Grundakten bei. Der sachbearbeitende, personell zuständige Rechtspfleger prüft, ob der im Antrag benannte Schuldner tatsächlich Eigentümer des angegebenen Grundstücks oder z. B. Teileigentums ist. Zugleich prüft er, ob der vorgelegte Schuldtitel mit der Zwangsvollstreckungsklausel versehen und dem Schuldner zugestellt ist.

Liegen die genannten Voraussetzungen vor, wird ein Anordnungsbeschluss erlassen und zugestellt. Der Beschluss, durch den die Zwangsversteigerung angeordnet wird, gilt nach § 20 des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) zu Gunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks und entzieht dem Schuldner gemäß § 23 ZVG weitgehend die Verfügungsgewalt. Im Grundbuch ist zum Schutz des beitreibenden Gläubigers zu vermerken, dass die Zwangsversteigerung angeordnet wurde.
Der Anordnungsbeschluss enthält für den Schuldner eine Rechtsbelehrung darüber, dass der Schuldner binnen einer Notfrist von zwei Wochen (§ 30 b ZVG) die einstweilige Einstellung des Verfahrens gemäß § 30 a ZVG beantragen kann. Nach den gesetzlichen Regularien soll die Subhastation (Zwangsversteigerung) auf die Dauer von höchstens sechs Monaten eingestellt werden, wenn Aussicht besteht, dass durch die Einstellung die Versteigerung der Immobilie vermieden wird, und wenn die Einstellung nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners sowie nach der Art der Schuld der Billigkeit entspricht. Stellt der Schuldner einen Antrag auf einstweilige Einstellung, wird die betreibende Gläubigerbank oder sonstige Stelle dazu angehört.

Wird der Einstellungsantrag abgelehnt oder läuft die dem Schuldner gewährte Einstellungsfrist fruchtlos ab, wird der Gläubiger aufgefordert, einen Vorschuss auf die durch die Schätzung des Verkehrswertes zu erwartenden Kosten zu zahlen. Die Höhe des Vorschusses beträgt circa 1.000,00 Euro. Das Zwangsversteigerungsgericht sendet das Schreiben für den Gläubiger an den Schuldner in Abschrift. Ihm wird empfohlen, sich wegen der Höhe der zu erwartenden Kosten des Verfahrens mit dem Gläubiger in Verbindung zu setzen, und, sofern möglich, eine Zahlungsvereinbarung zu treffen, die den Gläubiger veranlassen könnte, von sich aus die einstweilige Einstellung des Verfahrens gemäß § 30 ZVG zu bewilligen.

Sobald der Auslagenvorschuss bei der Gerichtskasse eingegangen ist, wird ein Sachverständiger mit der Schätzung des Verkehrswertes des zu versteigernden Grundbesitzes beauftragt. Dieser setzt einen Termin zur Besichtigung des Grundstücks fest. Er benachrichtigt den Schuldner und den das Verfahren betreibenden Gläubiger hierüber.

Sobald das Gutachten dem Versteigerungsgericht vorliegt, werden Abschriften des Gutachtens allen Beteiligten im Sinne des § 9 ZVG zur Stellungnahme übersandt. Nach Ablauf der zur Stellungnahme gewährten Frist setzt das Versteigerungsgericht den Verkehrswert durch Beschluss fest. Gegen diesen Beschluss ist die sofortige Beschwerde binnen einer Frist von Wochen seit Zustellung des Beschlusses zulässig.

Nach Ablauf dieser Frist bestimmt das Gericht den Versteigerungstermin und gibt diesen gemäß § 43 ZVG mindestens sechs Wochen vor dem Versteigerungstermin bekannt. Letzterer stellt das Ende eines in der Regel mehrjährigen Verfahrens dar, in dem der Schuldner oftmals vergeblich versuchte, seine Kreditverbindlichkeiten neu zu finanzieren.

Auch das weitere Verfahren unterliegt umfangreichen Versteigerungsbedingungen, die der Gesetzgeber in den §§ 44 – 65 ZVG geregelt hat. Erfahrungsgemäß passieren in der Praxis vielfältige Fehler bei der Veröffentlichung, Zustellung oder bei sogenannten Beitrittsbeschlüssen. Nach jedem Anordnungs- oder Beitrittsbeschluss kann der Schuldner einen Aufschub beantragen, indem er einen Einstellungsantrag stellt. Im Antrag ist jedoch glaubhaft darzulegen, dass eine sogenannte Sanierungsfähigkeit des Schuldners besteht, und dieser dazu in der Lage ist, die Zwangsversteigerung zeitnah zu verhindern. Siehe hierzu auch https://www.bankrecht-dr-becker.de/aktuell/einstweilige-einstellung-eines-zwangsversteigerungsverfahrens-nach-§-30a-zvg/

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